Услуги компании

весь спектр услуг независимой оценки

В этом разделе вы найдете информацию о предоставляемых нами услугах в сфере оценки недвижимости ...  

Инфо центр

Весь спектр информации

Данный раздел включает в себя подразделы "Новости" и "Статьи и обзоры", содержащие интересную информацию по тематике ...

Полезная информация

Весь спектр полезных ссылок

В данном подразделе представлены полезные ссылки по регионам, входящим в Южный федеральный округ ... 

Анализ рынка земельных участков

Выделяют следующую классификацию объектов коммерческой недвижимости:

1) Недвижимость свободного назначения - это чаще всего первые этажи и подвалы нежилого дома без внутренней отделки, которые подходят для создания офисных, торговых, складских помещений.

2) Складская недвижимость - это специально оборудованное изолированное помещение основного производственного, подсобного и вспомогательного назначения.

3) Многофункциональная недвижимость - объект недвижимой собственности, с двумя или более эксплуатационными назначениями. Сочетает в себе два или более из ниже перечисленного: магазины, услуги, офисы, развлекательные заведения, создавая среду для совершения покупок, работы и отдыха.

4) Торгово-офисные центры – центры, в которых основная функция торговая, однако часть этажей занимают офисы.

5) Производственное здание, цех - это здание, предназначенное для размещения промышленного про­изводства и обеспечивающее необ­ходимые условия труда людей и экс­плуатации технологического обору­дования.

6) Офисное здание - здание, приспособленное для размещения офисов по каким-либо параметрам (возраст здания, расположение, конструкторские решения, планировочные решения, архитектура, отделка, инженерия, инфраструктура, паркинг, управление зданием) уступающих бизнес-центрам.

7) Торговый центр - отдельное здание для торговли с наличием дополнительных услуг и сервиса (обменный пункт, бар, кафетерий, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, сопутствующие товары и др.).

8) Недвижимость сферы услуг:

- пункт бытового обслуживания;

- салон красоты;

- обменный пункт;

-  парикмахерская;

- другое.

Рынок недвижимости представляет собой систему организационных мер, при помощи которой покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен специфического товара- недвижимости.

Ценовой механизм на данном рынке отражает изменения в спросе и предложении.

Основные особенности товара на рынке недвижимости:

  • неоднородность – каждый объект недвижимости уникален в смысле физических характеристик и инвестиционных интересов;
  • неделимость – прямые инвестиции в интересы недвижимости, как правило, неделимы и имеют высокую стоимость;
  • неэластичность предложения – запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен, т.е. рынок не может адекватно среагировать на изменение спроса изменением предложения;
  • высокие трансакционные издержки – инвестиции в недвижимость характеризуются высоким уровнем издержек на проведение сделок (маркетинговые расходы и налоги на сделки);
  • особые проблемы управления – только качественное управление может обеспечить надлежащий уровень арендного дохода;
  • бессрочность – интерес инвестора полного права собственности всегда есть и будет;
  • не изнашивающейся землей и зданиями, имеющие долгий срок службы, т.е. тем, что всегда будет существенным для потребителей экономики;
  • несовершенство информации – отсутствие полной и достоверной информации по сделкам;
  • децентрализованный рынок – большая часть сделок имеет место на отдельных локальных рынках;
  • государственное регулирование – наличие влияния государства на рынок;

особые риски.

Для проведения качественного анализа рынка коммерческой недвижимости г. Ставрополя Оценщиком использованы следующие источники информации:

  1. http://www.vdv-kavkaz.ru;
  2. Периодическое издание «Все для Вас» Ставропольский выпуск за период январь-июнь 2015 г.;
  3. https://www.avito.ru;
  4. http://realty.1777.ru

Проводимые аналитические исследования рынка недвижимости позволяет выделить четыре группы факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость объектов недвижимости. К ним относятся:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Согласно административно-территориальному делению на территории г. Ставрополя установлено три района: Ленинский, Промышленный и Октябрьский. Вместе с тем, в рамках данного исследования деление будет производится в учетом сложившегося общепризнанного районирования на: Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад, Северо-Запад и Прочие (204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка).

В качестве единицы измерения принят показатель стоимости 1 кв.м.

Для рынка г. Ставрополя не типично наличие предложений по аренде земельных участков между коммерческими субъектами – частными предпринимателями. На стороне арендодателя, как правило, выступают органы исполнительной власти федерального, регионального и муниципального уровней. Стоимость 1 кв. м. земельного участка зависит от порядка определения размера арендной платы, установленной собственником объекта нормативно-правовым актом. В указанных условиях проведение анализа рынка аренды земельных участков представляется нецелесообразным.

Рынок земельных участков представлен предложениями по продаже. Классификация производится исходя из вида разрешенного использования и функционального назначения.

За исследуемый период рынок г. Ставрополя представлен объявлениями о передаче прав на земельные участки:

населенных пунктов (поселений);

сельскохозяйственного назначения;

промышленного назначения.

Наибольший удельный вес в структуре рынка земельных участков имеют предложения по передачи прав на земельные участки земель населенных пунктов - 68%. Предложения, связанные с земельными участками сельскохозяйственного назначения составляют 25% в общей структуре рынка. Наименьшую долю составляют предложения по отчуждению земельных участков промышленного назначения – 7%.

 

В составе земель населенных пунктов условно можно выделить земли под коммерческую застройку, под ИЖС, под производственно-складскими объектами.

Лидирующее положение в части распределения количества предложений по продаже земельных участков занимаю земельные участки под ИЖС (48 %). Также высока доля земельных участков предназначенных под коммерческую застройку - 30% в общем массиве предложений. Предложения об отчуждении земельных участков под производственно-складскими объектами занимают 22 % в общем массиве рынка.

 

Земельные участки под ИЖС

По состоянию на 01.01.2015 г. среднее значение стоимости 1 кв.м. земельных участков под ИЖС, расположенных в г. Ставрополе составило 2 300 руб. На период исследования стоимость 1 кв.м. земельных участков под ИЖС варьируется в широком диапазоне от 563 руб. до 11 742 руб.

Если рассматривать структуру предложения по продажи земельных участков под ИЖС по районам, то можно отметить следующее распределение: наибольший удельный вес по количеству предложений продажи земельных участков под ИЖС принадлежит Юго-Западному району (32%). На Прочие районы и Центр приходится по 30% и 20% соответственно. Меньшая доля предложений относится на Северо-Западный район (18%).

 

Земельные участки под коммерческую застройку

По состоянию на 01.01.2015 г. среднее значение стоимости 1 кв.м. земельных участков под коммерческую застройку, расположенных в г. Ставрополе составило 2 426 руб. На период исследования стоимость 1 кв.м. земельных участков под коммерческую застройку варьируется в широком диапазоне от 457 руб. до 10 286 руб.

Если рассматривать структуру предложения по продажи земельных участков под коммерческую застройку по районам, то можно отметить следующее распределение: наибольший удельный вес по количеству предложений продажи земельных участков под коммерческую застройку принадлежит Северо-Западному району (45%) и Юго-Западному району (42%). Меньшая доля приходится на Прочие районы (7%) и Центр (6%).

 

Земельные участки под производственно-складскими объектами

По состоянию на 01.01.2015 г. среднее значение стоимости 1 кв.м. земельных участков под производственно-складскими объектами, расположенных в г. Ставрополе составило 924 руб. На период исследования стоимость 1 кв.м. земельных участков под производственно-складскими объектами варьируется в широком диапазоне от 218 руб. до 2 000 руб.

Если рассматривать структуру предложения продажи земельных участков под производственно-складскими объектами по районам, то можно отметить следующее распределение: наибольший удельный вес по количеству предложений земельных участков под производственно-складскими объектами принадлежит Северо-Западному району (43%), Прочим районам (39%) и Юго-Западному району(17%). Меньшая доля приходится на Центр (1%).

 

Проводимый мониторинг позволил выделить предложения по отчуждению земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории г. Ставрополя. Причем, рынок земель сельскохозяйственного назначения включает предложения по продаже земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Подавляющее большинство составляют предложения сделок с землями садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан (СНТ, ДНТ) – 97%.

Предложения о сделках с земельными участками, предназначенными для ведения сельскохозяйственного производства редки, и составляют не более 3% в общем массиве.

 

Земельные участки для ведения сельскохозяйственного производства.

По состоянию на 01.01.2015 г. среднее значение стоимости 1 кв.м. земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства, расположенных в г. Ставрополе составило 5,7 руб. На период исследования стоимость 1 кв.м. земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства варьируется в широком диапазоне от 0,8 руб. до 14 руб.

 

Земельные участки из земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

По состоянию на 01.01.2015 г. среднее значение стоимости 1 кв.м. земельных участков из земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, расположенных в г. Ставрополе составило 474 руб. На период исследования стоимость 1 кв.м. земельных участков из земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан варьируется в широком диапазоне от 292 руб. до 1 455 руб.

В процессе исследований формируется вывод о невозможности структурного деления предложений об отчуждению земельных сельскохозяйственного назначения по районам, так как место расположение рассматриваемых объектов как правило – «на выезде из города».

Земельные участки промышленного назначения.

В исследуемый период не обнаружено объявлений об отчуждении земельных участков промышленного назначения в пределах установленного городского района. В ходе проведенного мониторинга были выявлены предложения с земельными участками соответствующего назначения, расположенными в черте города, но находящимися на выезде из него. Таким образом, структурирование предложений по параметру местоположение представляется нецелесообразным.

По состоянию на 01.01.2015 г. среднее значение стоимости продажи              1 кв.м. земельных участков промышленного назначения, расположенных в  г. Ставрополе составило 797 руб. На период исследования стоимость продажи 1 кв.м. земельных участков промышленного назначения варьируется в широком диапазоне от 3 руб. до 10 000 руб.

В результате произведенных исследований выявлено следующее. На 01.01.2015 г. среднее значение стоимости продажи 1 кв.м. земельного участка из земель населенных пунктов составило 1 888 руб. Наибольшее значение стоимости продажи 1 кв.м. приходится на земельные участки под коммерческую застройку – 2 426 руб.

На втором месте по показателю среднего значения стоимости продажи 1 кв.м. оказались земельные участки под ИЖС – 2 300 руб.

По состоянию на 01.01.2015 г. среднее значение стоимости продажи 1 кв.м. земельного участка производственно-складского назначения составило 924 руб.

Рынок земельных участков в основном представлен сделками купли-продажи земельных участков (собственность и долгосрочные права на заключения договора аренды (переуступки прав по договору аренды) и сделками по аренде земельных участков у государственными органами. Структура предложений продажи земельных участков по целевому назначению следующая: земли под ИЖС – 58%, земли под коммерческую застройку  – 23%, земли под производственно-складские объекты – 19%. В исследуемый период платежеспособный спрос на земельные участки значительно снижен. Указанное обстоятельство является следствием ухудшения макроэкономической обстановки в стране. С уверенностью в обозримом будущем можно прогнозировать финансовый кризис.